近日，南京史上最严的房产新政“宁九条”出台，摇号细则落地实施。在当前形势下，对于刚需、改善等不同群体而言，如何在能力范围内做出最优选择，成了一件需要多维思考的事情。笔者帮大家分析分析。
【刚需族】一场“人生大考”
接踵而来的楼市新政令很多刚需“措手不及”，很多人的心态从懵懂变成茫然，仿佛面临着一场“人生大考”。
【单价在1.5万以下的片区】
根据南京房价金字塔，可选择南京远郊六合、溧水、高淳等板块。适合首付预算在30-45万，总价在100-150万左右，对刚需客比较友好。
因地域文化等原因，六合和高淳，一直以来都是内生型市场，以区域内部客户为主。
溧水近年来有S7号线投入使用，也拉近了与主城的距离，反倒有主城外溢人群选择。S7号线北起空港新城江宁站，经空港枢纽经济区、溧水经济开发区，南至无想山站。溧水区域内新房均价约10000-12000元/平，适合在江宁或者溧水开发区工作的小伙伴。
【单价在1.5万-2万的片区】
如果首付预算在50-60万，可以选择禄口、龙潭等板块，这几个板块的房源总价可以控制在150-200万左右，预算在此范围内的买房人可以重点考虑。
禄口板块：在规划层级和产业布局方面，是这几个板块中比较突出的，有空港经济区，规模庞大，后续潜力较大。板块内S1号线和S7号线已经通车，前往机场或南京南站还是非常方便的。但是地铁站距离中心居住区还是有一定的距离，目前板块内居民出行仍然以公交车为主。商业方面，目前算的上规模的只有百利广场。教育方面，板块内只有禄口中心小学、禄口第二小学、禄口初级中学，以及在建的赫德国际学校，因此优质资源的公办学校较为欠缺。
龙潭新城：位于南京市栖霞区东部，是南京的东门户，地处宁镇扬三市交界的核心区域，根据龙潭新城总体规划（2015-2030）显示，龙潭定位为长江经济带重要的海港枢纽新城。因地缘关系，龙潭片区吸引了一批扬州仪征的客户入城。区域内也规划有地铁15号线，正处于建设中，当前与市内的交通连接主要依赖于自驾及公交汽车。
交通方面目前暂无地铁，未来将有S5宁扬城际，该线路起于经天路地铁站，止于扬州火车站，预计2025年通车。这个区域对于宁扬城际的依赖性比较大，到市区的通勤时间比较长，适合城东的刚需客户。
还有一种选择，可以考虑距离市区较近的环南京成熟都市圈，例如与南京主城关系最为密切的宝华。距离2号线经天路站和4号线仙林湖站很近，对于在仙林工作，甚至全城通勤在2、4号线的人群，出行都十分便利。
作为已经开发超过10年的宝华板块，位于宝华山附近，生态环境非常优越，配套也已经非常成熟，一条高规格双向八车道仙林大道，无障碍快速通达仙林主城。商业方面，10分钟就有万达茂，满足吃喝玩乐一站式需求；教育方面，有南外幼儿园宝华分园、宝华小学、宝华中学等，新城实验小学和幼儿园也将于今年9月开建，能够较好地解决刚需家庭的子女教育问题。医疗方面，省中医院仙林分院已经封顶，将于2021年投入使用，一所家门口的华君医院（二甲），也已经投入建设。此外，生活的小环境也足够便利，菜场、公交都有。
新政之后，刚需后期想要入手二套房，门槛高，资格难，而宝华不占用购房资格。并且，宝华作为宁镇扬一体化中的核心区域，依托仙林板块的资源，未来发展潜力可观。
最为难能可贵的是，价格对刚需一族非常友好，1.2-1.3的均价，就可以买到品质不错的品牌开发商的项目。
【改善群】“夹心层”的纠结
对于改善客群，他们的追求大致可分为四个层级，分别是小换大、老换新的常规置换，学区追求的升维改善，买房出租增加家庭稳定收入，以及最终追求的品质、环境、圈层改善。
对于改善型“换房群”来说，正处在卖旧房换新房的“夹心”状态。
【单价在2万-3万的片区】
根据南京主城最新房价金字塔所示，如果预算资金在300-400万之间，可以选择江宁、江北，作为南京传统的两大供销大本营，江宁的优势在于强大的产业支撑、人口基础，自身发展的内生驱动力比较强；江北主要是政府的支持力度比较大，尤其是江北新区核心区，成为了南京城市发展和城市建设的新龙头。但两者距离市区都较远，且真正的改善项目较少。
【单价在3万-4万的片区】
如果预算资金在500-600万之间，可以选择城市热点板块。但是在新政之后，为保障刚性需求，作为二套房客户，需要进行四轮摇号，幸运摇中后，首付需5-8成，公积金利率上浮10%，门槛较高。需结合自身情况具体考虑。
【单价在4万以上的片区】
主要集中在内城鼓楼、南部新城、河西南、河西等热点地区，其中河西房价代表了南京价格高地。但即使作为最高房价的代表，学区方面却不是最好配置，同时因为城市资源的集约，居住密度也相对较高。因此，改善的层级和需求，并不是房价能够全权定义。
如果想要找一套地段、配套、产品等各方面都没有短板的房子，难度自然不小。从终极的品质改善角度来说，宝华的泰禾金尊府项目是买房人重点关注的项目。
该项目是泰禾继南京院子顶豪别墅产品后的又一力作，整个项目由南京院子原班人马倾力打造，以皇家圆明园“园中园”格局为蓝本，南京六朝古都为背景，汇聚南北园林精华，贯穿粉梅檀杏、竹影扶疏、一池三山、青枫绿屿等景观，形成以体验为主的游园动线，将九州盛景汇于一园。
在物业上，泰禾金尊府延续南京泰禾院子物业服务，引入誉满全球的国际金钥匙服务、系统全面的航空式礼仪以及三军仪仗队，打造高端定制级服务，免去业主的后顾之忧。同时，购买该项目不仅不占用南京购房资格，更没有5-8成首付的高门槛，成为改善人居的不二之选。
【新南京人】“安家”的抉择
此次“宁九条”颁布，优先保障本市户籍刚性需求，如果是非南京户籍，想在南京安家的群体，又该如何选择呢？
众所周知，房产的一个重要要素就是选择发展潜力大的区域，这样才能在区域的持续发展中，享受区域发展红利。宝华作为南京都市圈的重要板块，在宁镇扬一体化步伐加快后，势必得到更高质量的发展，如果后期想置换成南京的房子，通过此次置业，再进行资产整合，也会有更大的上升空间。
总而言之，在当前新政出台的形势下，购房人完全可以将选择的范围扩大一些，做出最适合自己的置业之选。灵活度和满意度兼具，居住品质也能要得到保障。在此条件基础上，希望购房人都能选到自己心仪的房子。
（编辑：俞童）